دسته: حقوق پایان نامه انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه» در 32صفحه در قالب فایل ورد قابل ویرایش
قیمت فایل فقط 5,900 تومان
پایان نامه انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه»
اجاره یكی از عقود معین است كه بواسطة آن، موجر منافع عین مستأجره را برای مدتزمانِ معین در مقابل اجارهبها، به مستأجر واگذار میكند. عقد اجاره دارای اوصاف ویژهای است كه آن را از سایر عقود متمایز میكند، ازجملة این اوصاف، موقّت بدون آن است. این خصوصیت، عقد اجاره را از بسیاری از عقود از جمله: بیع، معاوضه، حواله، ضمان و … مشخص و جدا میكند؛ با این وجود، این خصوصیت از ویژگیهای انحصاری عقد اجاره نیست؛ زیرا، عقود مزارعه، مساقات، شركت و … نیز در زمرة عقود موقت هستند. آنچه كه عقد اجاره را از آنها متمایز میكند، این است كه مستأجر، در عقد اجاره، برای مدت زمان معین مالك منافع میشود؛ در حالی كه، در عقود مزارعه، مساقات، شركت و سایر عقود موقّت، مالكیت منافع انتقال نمییابد.
با این وجود در مادة 468 قانون مدنی، قانونگذار ذكر مدت را از شرایط اساسی عقد اجاره ذكر نموده است؛ این ماده مقرر میدارد: «در اجارة اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است «.. بنابراین متعاقدین لزوماً باید مدت عقد اجاره را تعیین كنند. آنچه كه در این جا اهمیت دارد، این است كه مدت اجاره چه زمانی خاتمه مییابد و آثار انقضاء مدت آن چیست.
بطور اجمالی اشاره مینماییم كه در عقد اجاره، ممكن است متعاقدین مدت را بطور مشخص ذكر نمایند و مسلّم است كه با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان میپذیرد. اما گاهی متعاقدین مدت اجاره را ذكر نمیكنند و یا این كه مقداری از منفعت را به شیوة دیگری، از جمله بیان مسافت تعیین میكنند؛ كه در مورد اخیر، نظامهای حقوقی مختلف، برای پاسخگویی به آن راههای متفاوتی ارائه نمودهاند. به همین منظور، ما در این تحقیق، با بررسی موضوع در حقوق ایران به حقوق مصر و فرانسه نیز مراجعه نمودهایم تا ببینیم كه در آن دو نظام حقوقی، قانونگذار با مسأله مورد نظر، چگونه برخورد كرده است.
بنابراین، مباحث را در دو قسمت بررسی نمودهایم: مبحث اول به انقضاء مدت اجاره و مبحث دوم به آثار انقضاء مدت اجاره اختصاص دارد. همچنین در میان این مباحث به موضوعاتی چون تمدید اجاره و تجدید اجاره نیز اشاره نمودهایم.
در عقد اجاره، مستأجر برای مدت زمان معینی، مالك منافع عینِ مستأجره میشود و با پایانیافتن عقد، مستأجر هیچگونه حقی بر عینِ مستأجره ندارد. بطوركلی میتوان گفت كه با انقضاء مدت عقد، رابطة استیجاری میان موجر و مستأجر پایان میپذیرد. اما با وجود این، قانونگذاران نظامهای حقوقی مختلف، بنا به مصالح اقتصادی و اجتماعی، مقرراتی را وضع نمودهاند كه در دید اول با اصول اولیة حقوق ناهمگون به نظر میرسد. البته در این نوشتار امكان بررسی قوانین خاص حقوق بیگانه به دلایل مختلف وجود ندارد. در این راستا بهتر است ببینیم كه نظام حقوقی مصر در خصوص پایانپذیرفتن مدت عقد اجاره چه مقرراتی را وضع نموده است و سپس همین موضوع را در حقوق فرانسه بررسی نماییم، آنگاه به حقوق كشور خودمان بر میگردیم و این موضوع را هم از لحاظ قواعد عمومی و هم از لحاظ قوانین خاص بررسی مینماییم.
متعاقدین عقد اجاره، معمولاً مدت عقد را به یكی از شكلهای زیر تعیین میكنند:
1- مدتی را تعیین میكنند كه با انقضاء این مدت عقد اجاره، پایان میپذیرد.
2- مدتی را تعیین میكنند كه با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان میپذیرد؛ مشروط بر این كه یكی از متعاقدین، قبل از انقضاء مدت و در موعد مقرر، به طرف دیگرِ عقد، پایان عقد را اعلام كرده باشد.
3- مدت معینی را برای عقد تعیین میكنند كه همین مدت معین به موعدهای محدودتری تقسیم میشود و اگر یكی از از متعاقدین بخواهد به عقد اجاره پایان دهد، باید قبل از انقضاء هركدام از موعدها، به طرف دیگر عقد، پایان عقد را اعلام نماید؛ در غیر این صورت با شروع موعد بعدی، امكان پایاندادن به عقد اجاره تا پایانپذیرفتن آن وجود نخواهد داشت؛ مثلاً، عقد اجارهای برای مدت 9سال منعقد میشود كه این مدت 9سال، به 9 قسمت یكساله تقسیم میشود و متعاقدین شرط میكنند كه هركدام از آن دو حق خواهد داشت، قبل از انقضاء هركدام از موعدهای یكساله، به طرف دیگرِ عقد، پایان مدت عقد را اعلام نماید؛ در غیر این صورت، با انقضاء موعد یكسال و عدم اعلام پایان عقد، عقد اجاره تا مدت یكسال دیگر لازم خواهد شد.[1]
اكنون هر كدام از مباحث فوق را جداگانه بررسی مینماییم.
اول ـ تعیین مدتی كه با انقضاء آن عقد اجاره، پایان میپذیرد.
عقد اجاره با انقضاء مدتی كه متعاقدین تعیین نمودهاند، پایان مییابد؛ لیكن اگر با انقضاء این مدت، مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند و در صورتی كه موجر به این امر راضی باشد عقد اجاره تجدیدضمنی میشود. بنابراین، بحث راجع به پایان مدت عقد دو صورت پیدا میكند:
الف ـ پایان عقد اجاره با انقضاء مدت:
مادة 598 قانون مدنی مصر[2] میگوید: «عقد اجاره با انقضاء مدتی كه در عقد تعیین شده است پایان مییابد؛ در این صورت نیازی به اعلام پایان عقد و تقاضای تخلیة عین مستأجره توسط مستأجر نیست «.
بنابراین، میبینیم وقتی‌كه متعاقدین در تعیین مدت معینی برای عقد اجاره به توافق میرسند، عقد مذكور با انقضاء مدت، پایان میپذیرد؛ زیرا، آنان خواستهاند كه با انقضاء مدت، برای پایاندادن به رابطه استیجاری، احتیاج به هیچ امر دیگر نباشد. بنابر این، اگر مدت مذكور، منقضی شود و مستأجر بدون رضای موجر در عین مستأجره باقی بماند، ید او امانی نبوده، بلكه از آن تاریخ، غاصب محسوب میگردد و میتوان از محكمة صالح، خلعید او را تقاضا نمود و مستأجر غاصب برای مدتزمانی كه بدون رضای موجر در عین مستأجره باقی مانده است، ملزم به پرداخت اجرةالمثل میگردد.
ب ـ تجدیدضمنی عقد اجاره «Tacite Reconduction»[3]
مادة 563 قانون مدنی مصر مقرر میدارد: «اگر بعد از انقضاء مدت اجاره، مستأجر همچنان عینمستأجره را در اختیار گیرد و به انتقاع از آن ادامه دهد و موجر نیز به این امر رضایت داشته باشد؛ عقد اجاره با همان شرایط موجود در قرارداد قبلی تجدید میشود، كه مدت آن «مدت متعارف»[4] است «.
از این ماده برداشت میشود كه اگر مدت اجاره محدود و مشخص باشد و این مدت تمام شود؛ ولی آن مستأجر، همچنان در عین مستأجره باقی بماند و از آن استیفاء منفعت كند و موجر هم به این عمل اعتراض نكند و از اوضاع و احوال چنین برآید كه رضایت دارد، عقد اجارة جدیدی به وجود میآید كه اساس آن ایجاب و قبول ضمنی است. ایجاب مستأجر با بقاء او در عین مستأجره است و قبول موجر با عدم اعتراض او.[5]
تشخیص این كه آیا واقعاً عقد اجارهتجدیدشده است یا خیر، با محكمه است و این، قاضی است كه باید تشخیص دهد كه با ایجاب و قبول ضمنی، عقد اجارهتجدیدشده است و یا اینكه موجر به بقاء مستأجر در عین مستأجره رضایت نداشته و عمل مستأجر غاصبانه است (كه در این صورت هیچ رابطة قراردادی در بین نیست) یا این كه مستأجر قصد تجدید اجاره نداشته و علت بقاء او در عین مستأجره مشكلاتی از قبیل مریضی، عسروحرج و … بوده است (كه در این جا نمیتوان بقاء مستأجره را ایجاب ضمنی دانست و در این صورت موجر نمیتواند مطابق شرایط قرارداد قبلی اجاره، از مستأجر مطالبة اجرةالمسمی نماید، بلكه اجارهبهای زمان بعد از مدت عقد اجاره، اجرةالمثل است). بنابراین، تجدیدضمنی اجاره با موردی كه اجاره تجدید نمیشود، در دو حالت با هم متفاوت هستند:
1- مدت، در مواردی كه اجاره تجدید نمیشود، زمانی است كه مستأجر در عین مستأجره باقی است، نه مدت زمانی كه عرف آن را مشخص میكند یا مدت زمانی كه برای پرداخت اجارهبها مقرر گردیده است.
2- عوضی، در موردی كه عقد اجاره تجدید نمیشود، برای موجر هیچ امتیاز و اولویتی ایجاد نمیكند؛ بنابراین، توقیف و بازداشت آن امكانپذیر نیست. در صورتی كه اگر اجاره را تجدیدشده بدانیم، اجارهبهایی كه مستأجر ملزم به پرداخت آن است، قابل توقیف و بازداشت از سوی موجر است و برای او یك حق اولویت ایجاد میكند.[6]
ـ مواردی كه عقد اجاره، تجدیدضمنی نمیشود:
از آنچه گفته شد چنین برمیآید كه اگر مدت عقد اجاره پایان یابد و مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند، عقد اجاره همیشه تجدید نمیشود. به عنوان نمونه به بعضی از مواردی كه عقد اجاره قابلیت تجدیدضمنی ندارد اشاره میكنیم:
1- اگر برای انقضاء اجاره، انجام بعضی اقدامات لازم باشد (مانند این كه وصی، مال محجور را به خود اجاره دهد، كه مطابق ماده 21 قانون امور حسبی مصر، در این صورت احتیاج به تحصیل اذن از سوی مجلس امور حسبی است) كه در این جا تجدیدضمنی اجاره امكانپذیر نیست.
2- گاهی ممكن است متعاقدین در عقد اجاره شرط كرده باشند كه بعد از انقضاء مدت اجاره، با باقیماندن مستأجر در عین مستأجره، اجاره تجدیدضمنی نشود.
3- موجر ممكن است برای طرف دیگر عقد، اعلامیهای مبنی بر تخلیة عین مستأجره بعد از انقضاء مدت بفرستد. در این صورت موجر قبلاً اعلام نموده است كه راضی به تجدیدضمنی عقد اجاره نیست. این را در حقوق فرانسه «Conge – avertissement» مینامند.[7]
در اینمورد كه آیا با وجود اعلام تخلیه از سوی موجر، عقد اجاره قابل تجدیدضمنی است یا خیر، حقوقدانان اختلاف نظر دارند. بعضی معتقدند، امكان تجدیدضمنی وجود ندارد؛ زیرا، قبلاً موجر قصد خود را بر عدم تجدید اجاره اعلام نموده است. بعضی دیگر معتقدند كه تجدیدضمنی اجاره، امكانپذیر است، البته به شرطی كه به وضوح مشخص شود كه موجر از قصد قبلی خود، یعنی پایاندادن به اجاره برگشته است و هماكنون رضایت دارد كه عین مستأجره در دست مستأجر باقی بماند. بنابراین، اگر با وجود اعلام تخلیه، موجر همچنان اقساط مالالاجاره را از مستأجر، حتی بعد از انقضاء مدت اجارة قبلی وصول نماید، نشانگر رضایت موجر به تجدید عقد اجاره است.[8]
این متن فقط قسمتی از پایان نامه انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه» می باشد
جهت دریافت کل متن ، لطفا آن را خریداری نمایید
قیمت فایل فقط 5,900 تومان
برچسب ها : پایان نامه انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه» , پایان نامه , انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه» , مدت اجاره , دانلود پایان نامه